Für private Vermieter und kleine Hausverwaltungen
Nebenkosten klar abgerechnet
Umlaga erstellt Ihre Betriebskostenabrechnung nach den gesetzlichen Regeln — vom Beleg über die Heizkosten bis zum Dokument, das Ihr Mieter nachvollziehen kann. Ohne Tabellen, ohne Abtippen, ohne Cloud-Dienste im Hintergrund.
Auf die WartelisteFunktionen ansehen
Stand: Umlaga ist im eigenen Betrieb im Einsatz und wird schrittweise für weitere Vermieter geöffnet. Preise folgen.
| Kostenart | Schlüssel | Ihr Betrag |
|---|---|---|
| Grundsteuer | 72 / 480 m² | 186,00 € |
| Wasser | 38 / 270 m³ | 190,00 € |
| Müllbeseitigung | 2 / 12 Pers. | 180,00 € |
| Gebäudeversicherung | 72 / 480 m² | 288,00 € |
| Heizung (30 / 70) | Fläche / Verbr. | 915,20 € |
| Summe | 1.759,20 € | |
| Vorauszahlungen | − 1.680,00 € | |
| Nachzahlung | 79,20 € | |
Funktionen
Was Umlaga für Sie erledigt
Belege & Texterkennung
Rechnungen hochladen, lokal auslesen lassen und die erkannten Werte geprüft übernehmen.
Heizkosten & HeizkostenV
Grund- und Verbrauchskosten nach Heizkostenverordnung, mit Kürzungsrecht und Nutzerwechsel.
CO2-Kostenaufteilung
Stufenmodell nach CO2KostAufG: Einstufung, Vermieteranteil und Abzug in der Abrechnung.
Zähler & Shelly-Smartmeter
Zählerstände je Einheit mit Plausibilitätsprüfung, Smartmeter-Werte per Push.
Abrechnung & PDF
Formell ordnungsgemäße Abrechnung mit Verteilerschlüsseln, Mieterwechsel und Leerstand.
Versand & Verträge
Abrechnungen per E-Mail versenden, Mietverträge aus Klauselvorlagen erstellen.
- Geplant
Mieterzugang
Mieter sehen ihre eigenen Abrechnungen und Verträge — als Portal und App in Planung.
Rechtsgrundlagen
Die Regeln stecken in der Rechnung
Fehler in der Nebenkostenabrechnung entstehen selten beim Addieren, sondern bei den Regeln: falsche Kostenart, falscher Schlüssel, Leerstand auf die Mieter verteilt, Frist verpasst. Umlaga bildet die Vorschriften als feste Rechenregeln ab.
Kostenkatalog nach § 2 BetrKV
Nur die 17 umlagefähigen Kostenarten. Verwaltung, Reparaturen und Rücklagen weist Umlaga mit Begründung zurück.
Heizkostenverordnung
50 bis 70 Prozent nach Verbrauch, Nutzerwechsel, Schätzung und das Kürzungsrecht nach § 12 als eigene Zeile.
CO2-Kostenaufteilungsgesetz
Einstufung nach dem Stufenmodell und der Vermieteranteil als Abzug — mit Rechenweg im Dokument.
§ 35a EStG
Arbeitskostenanteile haushaltsnaher Dienstleistungen je Mieter, als Anlage zur Abrechnung.
Fristen nach § 556 BGB
Abrechnungszeitraum höchstens zwölf Monate, Fristende im Blick und eine Warnung zwei Monate vorher.
Umlageschlüssel nach § 556a BGB
Fläche als Regelfall, dazu Personen, Einheiten, Miteigentumsanteile, Verbrauch und Vorwegabzug.
Umlaga sorgt für eine formell vollständige, rechnerisch geprüfte Abrechnung. Ob eine Kostenart nach Ihrem Mietvertrag umgelegt werden darf, kann keine Software entscheiden — sie ersetzt keine Rechtsberatung.
Ablauf
In vier Schritten zur Abrechnung
Haus anlegen
Einheiten, Flächen, Zählerausstattung und Mietverhältnisse mit Vorauszahlungen.
Belege hochladen
Rechnungen werden lokal ausgelesen; Sie prüfen und übernehmen die Werte.
Zähler erfassen
Stände je Einheit, Zwischenablesungen beim Wechsel, Plausibilitätsprüfung.
Abrechnen und versenden
Centgenaue Verteilung, PDF je Mieter, Versand per E-Mail mit Protokoll.
Sicherheit
Gehostet in Deutschland, ausgelesen ohne Cloud
Mietverträge, Zählerstände und Kontoverbindungen gehören nicht zu einem Dienst, dessen Standort Sie nicht kennen. Umlaga läuft auf eigener Server-Infrastruktur in Deutschland.
- Texterkennung der Belege auf dem eigenen Server — keine Cloud-Texterkennung
- Anmeldung über ein sicheres Sitzungscookie, Rollen mit klar begrenzten Rechten
- Tägliche Sicherung der Datenbank und aller Dateien
- E-Mail-Versand nur verschlüsselt, Zugangsdaten nie im Klartext angezeigt
- Keine Werbung, keine Nutzungsanalyse durch Dritte
Frühzugang sichern
Umlaga öffnet sich schrittweise für weitere Vermieter und Hausverwaltungen. Auf der Warteliste erfahren Sie als Erste, wann es losgeht und was es kostet.